Immobilien Transfers Teil 1 – Transferinstrumente

Immobilien werden durch Notarielle Urkunden („Deeds“) von einem Eigentümer auf den anderen übertragen. Es gibt üblicherweise drei Arten von Urkunden durch die Wohnimmobilien in Florida übertragen werden:

Die erste und begehrtesten Variante ist der sog. (General) Warranty Deed. Hier garantiert der Veräußerer dass er das Recht hat die Immobilie zu vermitteln, dass die übertragene Eigentumsurkunde gültig ist und dass es keine Belastungen oder Rechtsmängel gibt die nicht bereits offenbart wurden. Der Warranty Deed gewährleistet auch dass der Empfänger vorrangiges Eigentum an der Immobilie besitzen wird, und dass der Veräußerer den Empfänger vor allen existierenden Ansprüchen schützt die das Eigentum des Empfängers streitig machen könnten.

Die zweite Art Urkunde ist ein sog. “Special Warranty Deed.” Diese ist ähnlich wie der General Warranty Deed weil der Veräußerer auch hier in der Regel die gleichen Garantien gibt. Allerdings sind diese Garantien in der Regel beschränkt auf Ansprüche und Belastungen gegen den Titel die nach Übernahme des Eigentums vom Veräußerers entstanden sind. Dies passiert oftmals wenn z.B. eine Bank eine Immobilie durch eine Zwangsvollstreckung erwirbt. Somit wird nur garantiert dass die Immobilie keine Rechtsmängel erlitten hat, nachdem die Bank das Eigentum übernommen hat.

Die letzte und am wenigsten wünschenswerte Urkunde ist ein sog. “Quit-Claim Deed.” Bei dieser Urkunde gibt der übertragende keinerlei Garantien über den Besitz oder die Übertragung ab. Der übertragende tritt lediglich jeglichen Anspruch an der Immobilie den er hat an den Empfänger ab, egal welche Ansprüche der Übertragende auch haben mag. Wenn diesem die Immobilie ganz gehört, so wird auch der gesamte Besitz übertragen. Hat der Übertragende keinerlei legitime Ansprüche auf die Immobilie, so wird auch nichts übertragen. Diese Art von Urkunde wird oftmals verwendet um Rechtsmängel zu beseitigen wenn die Ansprüche von dritter Seite z. B. fraglich sind.

Daher ist es sehr wichtig dass man bei Kauf einer Immobilie wenn auch immer möglich darauf besteht einen General Warranty Deed zu bekommen. Wenn dies nicht möglich ist, sollte man Grundbuchrecherchen anfertigen lassen.

Disclaimer: Dieser Artikel ist nur zur generellen Information und dient nicht als Rechtsberatung

Kommen Sie Uns Besuchen…Aber Nur Nicht Zu Lange!

Es ist den meisten bekannt, dass U.S. Staatsbürger und Green Card Halter ihr Welteinkommen in den USA versteuern müssen. Es ist jedoch weniger bekannt, dass die U.S. Steuergesetze vorsehen, dass man auch dann unbeschränkt steuerpflichtig werden kann, wenn man sich mehr als 182 Tage in den USA aufhält (z.B. als Tourist).

Die Formel um festzustellen ob man die 182 Tage-Grenze überschritten hat, sieht so aus:

Man nimmt die Aufenthaltstage des laufenden Jahres und rechnet 1/3 der Vorjahresaufenthaltstage und 1/6 der Vorvorjahresaufenthaltstage dazu. Überschreitet diese Summe 182 Tage, ist man unbeschränkt Steuerpflichtig.

Es gibt jedoch die Möglichkeit eine Freistellung zu beantragen in dem man einen Antrag beim Finanzamt stellt. Dieser Antrag belegt, dass man eine engere Verbindung zum Heimatsland hat als zu den USA und deshalb in den USA nur beschränkt steuerpflichtig sein sollte.

Diese Freistellung kann jedoch nicht beantragt werden, wenn man im laufenden Jahr 182 Tage überschritten hat oder man gezielte Schritte eingeleitet hat um eine unbeschränkte Aufenthaltsgenehmigung zu beantragen (z.B. Teilnahme an der „Green Card Lotterie“).

In diesen Fällen ist es u.U. möglich sich auf das Doppelbesteuerungsabkommen zu berufen. Entlastung unter dem Abkommen ist jedoch lückenhaft da z.B. die Informationserklärungen unter dem Bank Geheimnisgesetz und den Steuergesetzten trotzdem rechtzeitig eingereicht werden müssen.

Daher ist es sinnvoll den Urlaub im Voraus entsprechend zu planen um unangenehme Folgen zu vermeiden.

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Unerwartete Probleme Bei Abwicklung Eines Nachlasses

Erben eines in den Vereinigten Staaten nicht ansässigen Verstorbenen, der dennoch Immobilien in Florida besaß, haben es Dank der Vorschriften des Nachlassgerichtes nicht leicht. Falls vorhanden, muss das Florida Testament oder das Deutsches Testament – nach Erstellung des Erbscheins- in Florida eingereicht werden damit ein Gericht die Erbfolge und Ansprüche Dritter regeln kann. Falls kein Testament vorliegt muss das Gericht die gesetzliche Erbfolge nach den Florida Gesetzen festlegen.

Oftmals tauchen dann nach Einreichung der Nachlassverwaltung böse Überraschungen auf wie z.B. bisher unbekannte Gläubigeransprüche. Ein weiteres Problem kann die Erbschaftsteuer sein, wenn diese nicht von Anfang an richtig behandelt wird.

Durch das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den Vereinigten Staaten und dem Herkunftsland des Verstorbenen müssen oftmals keine Erbschaftsteuern bezahlt werden wenn das Weltvermögen des Verstorbenen den U.S. Freibetrag nicht überschreitet (in 2015 liegt dieser Betrag bei $5.43 Millionen). Allerdings kommt der Verstorbene (bzw. dessen Erben) nur in Genuss des Freibetrages wenn eine Erbschaftsteuererklärung in den USA abgegeben wurde, die sich auf das Doppelbesteuerungsabkommen beruft.

Geschieht dies nicht, so wird nur der Gesetzliche Freibetrag in Höhe von $60,000 anerkannt. Dies bedeutet dass Erbschaftsteuern anfallen für alles Vermögen welches diesen Betrag übersteigt. Dies hat dann zur Folge dass der Nachlassverwalter die beim Verkauf notwendige Eidesstattliche Versicherung dass keine Erbschaftsteuer fällig ist nicht gutgläubig unterschreiben kann.

Des Weiteren haftet der Nachlassverwalter weiterhin persönlich für die anfallende Erbschaftsteuer und das an die Erben übertragene Vermögen kann möglicherweise durch das Finanzamt wieder zurück gefordert werden.

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Wichtige Steuergesetzänderungen

Der US-Kongress hat kürzlich den „Surface Transportation und Veterans Health Care Choice Improvement Act of 2015“ verabschiedet. Dieses Gesetz sieht eine Reihe von grundliegenden Änderungen des Steuergesetztes und Bank Geheimnisgesetzes vor.

Eine der grundliegenden Änderungen ist die Anpassung der Fälligkeitstermine der verschiedenen Steuererklärungen und der Auslandsbankkontomeldeformulare (“FBAR”) für alle Steuerjahre die nach dem 31. Dezember 2015 beginnen.

Laut dem neuen Gesetz müssen Kalenderjahr Partnerschaft und S- Corporation Erklärungen bis zum 15. März des Folgejahres eingereicht werden. Persönliche und Kalenderjahr Körperschaftsteuererklärungen sowie FBARs müssen dann in der Regel bis zum 15. April eingereicht werden.

Es sind jeweils Fristverlängerungen für diese Erklärungen vorgesehen, obwohl es bisher noch keine Vorschriften oder Formulare gibt um die FBARs zu verlängern.

Eine weitere bedeutende Änderung ist, dass dieses Gesetz das Urteil des Verfassungsgerichtes im Fall Home Concrete v. United States, 132 S.Ct. 1836 (2012) aufhebt. In diesem Fall hatte das Verfassungsgericht entschieden dass die sechsjährige Verjährungsfrist für Veranlagungen einer Steuernachzahlung (statt der normalen Drei Jahresfrist) nur anzuwenden ist wenn 25% oder mehr des Einkommens auf der Erklärung untererfasst wurden. d.h. dass nach der alten Regel nur eine sechsjährige Verjährungsfrist zutraf wenn Erlöse tatsächlich auf der Erklärung gefehlt hatten. Das neue Gesetz ändert dies und sieht ausdrücklich vor dass eine Untererfassung von 25% des Einkommens auch durch eine Überbewertung der Steuerbasis zu einer Verjährungsfrist von 6 Jahren führen kann.

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Ausländische Banken Verlangen U.S. Bescheinigungen

In den letzten paar Monaten haben viele Deutsche die in den Vereinigten Staaten leben oder sogar lediglich ein Ferienhaus hier haben, begonnen Briefe von ihren Nicht-US-Banken zu erhalten die darauf hinweisen dass diese Banken im Rahmen des Foreign Account Tax Compliance Act (FATCA) verpflichtet sind bestimmte Kunden-Informationen zu überprüfen um ihre Pflicht unter dem FATCA Gesetz zu erfüllen.

Im Schreiben der Banken werden oftmals eine Variation des Formulars W-8BEN oder W-9 beigefügt. Manchmal schicken die Banken auch beide Formulare mit. Dies führt dann zur Verwirrung des Bankkunden, der sich mit diesen Formularen und deren Auswirkung nicht vertraut ist.
Auf beiden Formularen werden bestimmte grundliegende Informationen bestätigt, wie z.B. Name, Adresse und US Steuernummer (falls vorhanden).

Der wesentliche Unterschied ist, dass Formular W-9 verwendet wird um zu bescheinigen, dass die unterzeichnende Person eine US-Person im Sinne des Steuergesetzes ist und dies hat zur Folge dass die Bank dann die Einkünfte an das U.S. Finanzamt melden muss.

Form W-8BEN auf der anderen Seite, bescheinigt, dass die Person keine US-Person ist. Dies hat zur Folge dass die Bank in der Regel die Einkünfte nicht an das U.S. Finanzamt melden muss.
Wenn ein Bankkunde weder das eine, noch das andere Formular ausfüllt, ist die Bank gezwungen des Kontoinhaber als „widerspenstig“ einzustufen. Dies führt dann dazu dass die Bank 30% der erzielten Erträge als Quellensteuer einbehalten und an das U.S. Finanzamt abführen muss.
Es ist daher sehr wichtig, dass die Kunden der Bank rechtzeitig das richtige Formular ausfüllt und an die Bank zurück schickt um Komplikationen zu vermeiden.

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Nachlas Verwaltung Eines Deutschen Testamentes

Oftmals glauben in Deutschland ansässige Personen, die Grundvermögen in Florida besitzen dass das Deutsche Testament dazu dienen wird um die Florida Immobilie auf die gewünschten Erben zu übertragen. Dies ist theoretisch auch richtig, aber leider oftmals durch diverse Probleme verkompliziert.

Ein in Deutschland gültiges Testament kann unter Umständen innerhalb des Staates Florida ungültig sein. So ist z.B. ein handgeschriebenes Testament nach deutschen Recht vielleicht durchaus gültig aber wird unter Florida Gesetzen nur dann anerkannt wenn die Unterschrift auf dem Testament von 2 Zeugen bestätigt wurde.

Wenn das Testament den gesetzlichen Vorschriften entspricht dann wird das Testament für die Nachlass Verwaltung akzeptiert und das Gericht ordnet dann an, dass ein hiesiger Nachlassverwalter das Vermögen laut den im Testament enthaltenen Wünschen bzw. laut den Vorschriften nach deutschem Recht verteilt. Sollte das Testament den gesetzlichen Vorschriften nicht entsprechen, so kann es sein dass das Vermögen in Florida laut der gesetzlichen Erbfolge des Staats Florida verteilt wird.

Hinzu kommt dass ein Erbschein von einem Amtsgericht in Deutschland nicht ohne weiteres gültig ist um Grundvermögen in Florida zu übertragen. Stattdessen muss der Erschein zusammen mit einer beglaubigten Abschrift des Testamentes, Gerichtablauf und der Sterbeurkunde übersetzt und zusammen mit einem Antrag auf Nachlassverwaltung bei dem zuständigen Gericht in Florida eingereicht werden.
Viele der Kosten und auch ärger können erspart bleiben wenn man einen Revocable Living Trust oder ein Testament in Florida abschließt.

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Neue Regeln Für Immobilientransaktionen

Als Reaktion auf die Finanzkrise verabschiedete der Kongress das Dodd-Frank Wall Street Reform und Verbraucherschutzgesetz im Jahre 2010 um vermeintliche Missbräuche der Finanzindustrie zu bändigen. Das Ergebnis war eine neue Reihe von Formularen (allgemein als TILA / RESPA Integrierte Offenbarung bekannt), die für die meisten Immobilien-Transaktionen verwendet werden müssen wenn der Vollzug der Transaktion nach dem 1. August 2015 stattfindet und ein Kredit für den Kauf aufgenommen wird.

In der Vergangenheit war bei Immobilientransaktionen – bei denen ein Kredit aufgenommen wurde – vorgeschrieben, dass die Kreditinstitution eine Kredit Offenlegung (“Truth in Lending Disclosure”) an den Kreditnehmer senden mussten. Hinzu kam dass eine gutgläubige Schätzung („GFE“) der zu erwarteten Kosten dem Kreditnehmer aufgeschlüsselt und überlassen werden musste. Beim Vollzug der Transaktion musste der Closing Agent das „Closing Statement“ Formular (genannt “HUD-1”) anfertigen. Auf diesem Formular mussten die tatsächlichen Kosten aufgelistet werden und dann konnten diese Kosten mit dem GFE verglichen werden.

Die neuen Regeln sehen vor, dass das Kreditinstitut dem Käufer innerhalb drei Tage nach Erhalt des Kreditantrages ein Loan Estimate („Darlehens Schätzung“) überlassen muss. Dieses Formular detailliert die Kosten die voraussichtlich beim Vollzug der Transaktion auf den Kreditnehmer zukommen werden.

Mindestens drei Tage vor dem Closingtermin muss das Kreditinstitut dem Kreditnehmer eine Vollzugsoffenlegung („Closing Disclosure“) überlassen aus der die tatsächlichen Kosten hervorgehen die im Laufe dieser Transaktion anfallen werden . Gibt es Unterschiede zwischen dem Kostenvoranschlag und der Vollzugsoffenlegung, so kann der Kreditgeber verpflichtet sein die Differenz zu erstatten.

Allen Teilnehmern an Immobilientransaktionen, die nach dem 1. August 2015 vollziehen wollen, sollte bewusst sein dass die Umsetzung des neuen Systems kompliziert ist und es möglicherweise zu Verzögerungen kommen kann.

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Ferienhäuser Registrierung als “Hotel?”

Die wichtigsten rechtlichen Fragen, die beim Kauf eines Ferienhauses entstehen beziehen sich in der Regel auf Steuern . Dem Eigentümer ist meist bekannt dass dieser diversen steuerlichen Vorschriften folgen muss, speziell bei Einkommens-, Erbschafts-, Schenkungs-, Umsatz -, Vermögens und Touristensteuern. (Siehe: Steuern, Steuern und Mehr Steuern)

Weniger bekannt sind die gesetzlichen Vorschriften im Kapitel 509 der Florida Statuten. Die darin beinhalteten Gesetze betreffen Kurzzeitvermietungen die dann ähnlich wie Vermietungen von Hotelzimmern behandelt werden. Dies trifft zu wenn ein Ferienhaus dreimal pro Jahr vermietet wird oder zur Vermietung angeboten wird, jeweils für einen Zeitraum von weniger als 30 Tage.

Die meisten Ferienwohnungen werden auf einer wöchentlichen Basis ausgeschrieben bzw. vermietet und daher fallen die meisten Ferienhäuser in den Zuständigkeitsbereich des Kapitels 509. Dies hat mehrere weitreichende Auswirkungen.

Der größte Nachteil der entsteht, wenn ein Ferienhaus unter diese Vorschriften des Kapitel 509 fällt, ist dass jedes Ferienobjekt sich beim „Florida Department of Business and Professional Regulations“ registrieren lassen muss  und dadurch auch eine Anmeldegebühr fällig wird. Dieses Amt hat die Befugnis, dann solche registrierten Vermietungsobjekte zu kontrollieren (z.B. durch Verordnungen zu sanitären Normen, Inspektionen usw.)

Der Hauptvorteil des Kapitels 509 ist, dass es dem Vermieter eines Registrierten Objektes weitaus einfacher ist, unerwünschte Gäste, die Ihren Aufenthalt überschritten haben durch eine Polizeiaktion zu entfernen, statt ein langwieriges Rechtsverfahren führen zu müssen.Der Hauptvorteil des Kapitels 509 ist dass es dem Vermieter eines Registrierten Objektes weitaus einfaches ist unerwünschte Gäste die Ihren Aufenthalt überschritten haben durch eine Polizeiaktion zu entfernen statt ein langwieriges Rechtsverfahren führen zu müssen.

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Steuern, Steuern, Und Mehr Steuern!

Viele neue Ferienhausbesitzer wissen dass es jede Menge Steuern gibt die auf den verschiedensten Regierungsebenen erhoben werden, sind sich jedoch nicht bewusst genau welche Steuern anfallen. Hier ist mal ein Überblick der diversen Steuern die auf eine Hausbesitzer zukommen können:

Die benutzerfreundlichste Steuer die auch jeder kennt ist die Grundsteuer („Property Tax“). Diese Steuer wird jährlich vom Landkreis berechnet und die entsprechenden Steuerbescheide werden immer vor Ende des Jahres an den Eigentümer gesandt. Die Steuerbescheide können auch im Internet eingesehen und die Steuern dort gleich bezahlt werden.

Eine viel weniger benutzerfreundliche Steuer ist die „Vermögensteuer“ („Tangible Tax“). Dies ist eine Steuer die auch vom Landkreis erhoben wird uns basiert sich auf den Wert der Ausstattung des Mietobjektes (wie z.B. Möbel, Elektrogeräte usw. die mit vermietet werden). Einrichtungen im Wert von $25,000 werden von der Besteuerung befreit aber nur wenn im ersten Jahr der Vermietung die Steuererklärung rechtzeitig abgegeben wird.

Der Landkreis erhebt letztendlich auch die Fremdenverkehrssteuer auf Kurzzeitmieten („Tourist Development Tax“). Die Steuersätze sind ein fester Prozentsatz und werden vom Landkreis festgesetzt (z.B. Lee County erhebt derzeit 5%, während Collier County 4% erhebt).

Darüber hinaus erhebt der US-Bundesstaat Florida eine Umsatzsteuer auf Kurzzeitmieten in Höhe von 6%, wobei die meisten Landkreise auch hier nochmals eine Zusatzsteuer hinzufügen.

Schließlich erhebt der Bund noch eine Einkommenssteuer entweder mit einem Pauschalsatz von 30% der Bruttomiete oder dem persönlichen, progressiven Steuersatz auf die Nettoeinkünfte (nach Abzug der Ausgaben) wenn eine Steuererklärung als Non – Resident abgegeben wird.

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Nachlass Planung durch einen Trust

Ein Revocable Living Trust ist ein staatsrechtliches Gebilde welches einem Testament ähnlich ist. Dies ist ein sehr flexibles Instrument welches beim Ableben von einem oder beider Partner  (Falls verheiratet) dem Trustgeber („Grantors“) die Verwaltung relativ einfach macht. Das Gebilde sieht Freiheit von gerichtlicher Aufsicht und Kontrolle vor, so dass das Vermögen nahtlos weiter verwaltet werden kann nachdem einer oder beide der Grantors verstorben sind .

Ein weiterer großer Vorteil ist dass normalerweise keine gerichtliche Nachlassverwaltung anfällt und somit bis zu 6% des Erbes als Anwalts bzw. Administrativkosten gespart werden können. Hinzu kommt dass ein Trust im Normalfall nicht veröffentlicht wird, im Gegensatz zu einem Testament, welches bei Gericht hinterlegt werden muss. Letztlich ist der Trust sehr flexibel so dass man z.B. Anteile von minderjährigen Begünstigten weiter verwalten kann bis diese Volljährig sind oder Anteile von Begünstigten mit finanziellen Problemen verwalten kann so dass Gläubiger der Begünstigten keinen Zugriff auf den Nachlass haben.

Ein Trust, ähnlich wie ein Testament, kostet einmalig eine Gebühr bei Gründung und normalerweise fallen danach keine laufenden Kosten an, es sei denn Umstände ändern sich so dass der Trust revidiert werden muss. Es müssen jedoch Immobilien, Bankkonten, Fahrzeuge usw. in den Namen des Trusts umgeschrieben werden welches mit eventuellen Gebühren verbunden ist.

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