Um ausländische Verkäufer von Immobilien zu motivieren die entsprechenden Steuererklärungen abzugeben und anfallende Steuern zu bezahlen, verabschiedete der US-Kongress den sog. Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) im Jahre 1980. Dieses Gesetz verlangt, dass der Käufer oder dessen Beauftragter (z.B. Title Company oder Rechtsanwaltskanzlei die die Transaktion durchführen) 15% der Vertragssumme einbehalten (bisher 10 %) und an das Finanzamt abführen. Diese abgeführten Quellensteuern werden als eine Steuervorauszahlung bei der abzugebenden Steuererklärung angerechnet.
Diese sog. „FIRPTA Steuer” muss nur abgeführt werden, wenn der Verkäufer keine in den USA Steuerpflichtige Person ist. Wenn man jedoch in den USA unbeschränkt steuerpflichtig ist z.B. mit einer „Grünen Karte” oder mit einem entsprechenden Visum, oder man ein U.S. Staatsbürger ist, so dürfen keine FIRPTA Steuern einbehalten werden. Hierfür wird beim Closing ein sog. „Residency Affidavit” (also „Wohnort Eidesstattliche Versicherung”) unterschrieben in der man dem Käufer gegenüber versichert, dass man in den USA unbeschränkt Steuerpflichtig ist. Der Käufer und die Title Company dürfen sich auf dieses Schreiben verlassen, es sein denn diese wissen etwas Gegenteiliges.
Bei Firmenstrukturen wie z.B. einer Florida LLC oder Corporation fallen normalerweise auch die FIRPTA Steuern bei dem Verkauf nicht an. Es ist jedoch zu beachten, dass bei Ausschüttungen an Ausländische Aktien halten bzw. Partnern die jeweilige Firma eine Quellensteuerobligation hat. Vorsätzliche Nichtabgaben dieser Erklärungen und Umgehung der dort anfallenden Quellensteuern ist ein Schwerverbrechen welches mehrere Jahre Freiheitsstrafe mit sich ziehen kann.
Disclaimer: Dieser Artikel ist nur zur generellen Information und dient nicht als Rechtsberatung