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Um ausländische Verkäufer von Immobilien zu motivieren die entsprechenden Steuererklärungen abzugeben und anfallende Steuern zu bezahlen, verabschiedete der US-Kongress den sog. Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) im Jahre 1980. Dieses Gesetz verlangt, dass der Käufer oder dessen Beauftragter (z.B. Title Company oder Rechtsanwaltskanzlei die die Transaktion durchführen) 15% der Vertragssumme einbehalten (bisher 10 %) und an das Finanzamt abführen. Diese abgeführten Quellensteuern werden als eine Steuervorauszahlung bei der abzugebenden Steuererklärung angerechnet.

Diese sog. „FIRPTA Steuer” muss nur abgeführt werden, wenn der Verkäufer keine in den USA Steuerpflichtige Person ist. Wenn man jedoch in den USA unbeschränkt steuerpflichtig ist z.B. mit einer „Grünen Karte” oder mit einem entsprechenden Visum, oder man ein U.S. Staatsbürger ist, so dürfen keine FIRPTA Steuern einbehalten werden. Hierfür wird beim Closing ein sog. „Residency Affidavit” (also „Wohnort Eidesstattliche Versicherung”) unterschrieben in der man dem Käufer gegenüber versichert, dass man in den USA unbeschränkt Steuerpflichtig ist. Der Käufer und die Title Company dürfen sich auf dieses Schreiben verlassen, es sein denn diese wissen etwas Gegenteiliges.

Bei Firmenstrukturen wie z.B. einer Florida LLC oder Corporation fallen normalerweise auch die FIRPTA Steuern bei dem Verkauf nicht an. Es ist jedoch zu beachten, dass bei Ausschüttungen an Ausländische Aktien halten bzw. Partnern die jeweilige Firma eine Quellensteuerobligation hat. Vorsätzliche Nichtabgaben dieser Erklärungen und Umgehung der dort anfallenden Quellensteuern ist ein Schwerverbrechen welches mehrere Jahre Freiheitsstrafe mit sich ziehen kann.

Disclaimer: Dieser Artikel ist nur zur generellen Information und dient nicht als Rechtsberatung

Die generelle Regel im U.S. Steuergesetz ist, dass bei gemeinsamem Besitz von nicht-Amerikanern der komplette Wert des in den U.S.A belegende Vermögens in die Erbschaftssteuer des Verstorbenen aufgenommen werden muss. Dies trifft z.B. dann zu wenn Mann und Frau Immobilien als „tenants by the entirety“ oder Personen Immobilien als „joint tenants with right of survivorship“ halten.

Es gibt eine Ausnahme zu dieser generellen Regel, wenn nachweislich das Vermögen zu anderen Prozentanteilen erworben wurde. z.B.: Ein Ehepaar hat Gütertrennung und 75% des Wertes kamen aus dem Konto der Frau und 25% aus dem Konto des Mannes.

Oftmals ist eine weitere Ausnahme, wenn man sich auf ein Doppelbesteuerungsabkommen berufen kann. Ganz wichtig hierbei ist jedoch, dass die Anwendung des Doppelbesteuerungsabkommens nicht automatisch stattfindet sondern dass eine Erklärung abgegeben werden muss die sich dann auf das Doppelbesteuerungsabkommen beruft.

Um Abgabe einer Steuererklärung und Zahlung der eventuell anfallenden Erbschaftsteuern zu erzwingen, wird auf das ganze  Vermögen des Verstorbenen automatisch beim Ableben des Verstorbenen durch Gesetzeskraft ein Lien (Hypothek/Pfandrecht) eingetragen. Damit sind  alle möglicherweise  anfallenden Erbschaftsteuern und  Zinsen abgedeckt.

Dadurch können die Erben das U.S. Vermögen wie z.B. Immobilien nicht bedingungslos übertragen. Stattdessen muss eine Erbschaftsteuererklärung abgegeben werden und dann muss entweder ein genereller Antrag auf Freistellung, oder einen Antrag auf Verzicht auf das Pfandrecht beim Finanzamt gestellt werden.

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Es ist allgemein bekannt, dass der Nachlass eines U.S. Staatsbürger und einer in den USA ansässigen Person in den USA der Erbschaftssteuer unterliegt. Was für den Laien weniger klar ist: Was bedeutet es für Erbschaftssteuerzwecke in den USA ansässig zu sein?

Die allgemeine Definition in den Richtlinien ist, dass der Verstorbene an dem Ort ansässig war an dem er sich aufgehalten hat ohne eine gegenwärtige Absicht zu haben von dort wegzuziehen.
Dies ist natürlich nicht sehr hilfreich und daher analysiert man in der Praxis viele Faktoren. So wird z.B. die Länge des Aufenthalts in den USA mit der Aufenthaltszeit in Ausland verglichen. So auch die Art der Unterkunft in beiden Ländern, der Aufenthaltsort der Familie und Freunde, Visa Status, Geschäftsbeziehungen und so weiter.

Wenn man dann zum Schluss kommt, dass der Verstorbene in den USA nicht ansässig war, ist die nächste Frage welches Vermögen der US-Erbschaftssteuer unterliegt. Diese Antwort hängt davon ab, ob das Ansässigkeitsland ein Erbschaftsteuerabkommen mit den USA hat.

Wenn nicht, so ist die allgemeine Regel, dass Immobilien sowie Bewegliches Vermögen, welche sich in den USA befinden auch dort versteuert werden. Auch unterliegen Aktien in US-Unternehmen und US-Investmentfonds und Brokerage-Konten der Erbschaftssteuer in den Vereinigten Staaten.
Wenn der Erblasser jedoch in einem Land mit einem Abkommen ansässig war, so wird oft in diesem Abkommen festgelegt was versteuert werden darf. Ein Beispiel ist das US– Deutschland Erbschaftssteuerabkommen wo z.B. U.S. Aktien, Investementfonds und Brokerage Konten befreit werden.

Es ist wichtig zu beachten, dass man nur in Genuss des Abkommens kommt, wenn man eine Erbschaftssteuererklärung abgibt und sich darin auf das Abkommen beruft.

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Vollmachten sind sehr nützlich in Situationen, wenn der Vollmachtgeber handlungsunfähig ist oder anderweitig nicht verfügbar ist. Oftmals haben Urlauber in Florida Generalvollmachten von ihrem Heimatland dabei und wenn dann der Notfall Eintritt ist der Bevollmächtigte nicht in der Lage zu handeln, weil die Vollmacht durch einen Formfehler von einer Bank, einem Krankenhaus oder Arztpraxis abgelehnt wird.

Es ist daher wichtig, dass Vollmachten die Vorschriften in den Florida-Statuten befolgen um sicherzustellen, dass die Vollmacht anerkannt wird, wenn diese dann am meisten benötigt wird.

Erstens, obwohl es keine absolute Voraussetzung ist, dass Vollmachten in englischer Sprache verfasst sind um Gültigkeit zu haben, muss der Bevollmächtigte in der Lage sein einem Dritten zu beweisen, dass der Bevollmächtigte auch die gewünschte Handlung ausführen darf. In so einem Fall kann der Dritte berechtigt sein eine zertifizierte Übersetzung zu fordern.

Zweitens, obwohl Vollmachten im Ausland unterschrieben werden dürfen gilt die allgemeine Regel, dass eine Vollmacht in Florida nur anerkannt wird, wenn diese 2 Zeugenunterschriften und eine Notarielle Unterschriftsbeglaubigung beinhaltet. Beglaubigungen von ausländischen Notaren und einiger anderer Beamten werden eventuell auch anerkannt, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden (z.B. Botschafter, Konsul, usw.).

Selbst wenn die Vollmacht übersetzt und laut den entsprechenden Formalitäten unterschrieben wurden, kann es manchmal trotzdem schwierig sein einen Dritten davon zu überzeugen die Vollmacht zu akzeptieren, wenn bestimmte zusätzliche Voraussetzungen nicht erfüllt sind. So gibt es z.B. in medizinische Fällen bestimmte Rechte durch Datenschutzgesetze von denen der Vollmachtgeber ausdrücklich zurücktreten muss bevor medizinische Informationen an Dritte preisgegeben werden dürfen.

Es ist daher wichtig vor einem Notfall sicherzustellen, dass die Vollmacht das Ziel des Vollmachtgebers bei einem Urlaub in Florida erfüllen kann.

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Ein Revocable Living Trust ist ein Rechtsinstrument welches einem Testament ähnlich ist, aber jedoch diesem gegenüber viele Vorteile hat. Der Trust ist sehr flexibel und kann beim Ableben vom Trustgründer die Verwaltung relativ einfach an einen Nachfolgetreuhänder übergeben.

Ein Vorteil ist, dass der Trust Freiheit von gerichtlicher Aufsicht und Kontrolle vorsieht, so dass das Vermögen nahtlos für die Begünstigten weiter verwaltet werden kann nachdem der Gründer verstorben ist ohne dass eine gerichtliche Testamentseröffnung (Probate bzw. Nachlas Verwaltung) durchgeführt werden muss. Somit können z.B. auch die bis zu 6% des Erbvermögen, die oftmals als Anwalts bzw. Administrativkosten anfallen würden gespart werden.

Hinzu kommt, dass ein Trust im Normalfall auch nicht veröffentlicht wird, im Gegensatz zu einem Testament, welches beim Gericht hinterlegt werden muss. Somit ist die Privatsphäre des Verstorbenen und der Erben mehr geschützt.

Letztlich ist der Trust sehr flexibel so dass man z.B. Anteile von minderjährigen Begünstigten weiter verwalten kann bis diese Volljährig sind ohne einen gesetzlichen Vormund in Florida ernennen zu müssen. Es können z.B. auch Anteile von Begünstigten mit finanziellen Problemen verwaltet werden so dass Gläubiger der Begünstigten keinen Zugriff auf die Trustmasse bekommen können.

Ein Trust, ähnlich wie ein Testament, kostet einmalig eine Gebühr bei Gründung und normalerweise fallen danach keine laufenden Kosten an, es sei denn Umstände ändern sich so dass der Trust revidiert werden muss. Es müssen jedoch Immobilien, Bankkonten, Fahrzeuge usw. in den Namen des Trusts umgeschrieben werden welches mit eventuellen Gebühren verbunden sein kann.
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In den USA beschränkt steuerpflichtige Immobilieneigentümer die Ihr Ferienhaus als Kurzzeit vermieten müssen sich um viele Steuerlasten kümmern. Unter anderem fallen die Sales- und Touristensteuern an. Hinzu kommt dann auch noch die Einkommensteuer. Es ist nicht unbedingt einfach sich an all die Vorschriften zu halten. Hier kann Ihnen jedoch ein Makler unter die Arme greifen. Wenn ein Makler Zahlungen für die Kurzzeitvermietung Ihrer Immobilien in Empfang nimmt, so haftet dieser Makler auch für die Sales und Touristen Steuern und eventuell auch für eine Quellensteuer. Daher ist es normalerweise Üblich, dass Makler die Sales und Touristensteuern durch deren Agenturen direkt abführen an die zuständigen Ämter.

Bei der Einkommensteuer verhält sich dies etwas anders. Es gibt nämlich zwei Besteuerungsmethoden die für Mieteinnahmen von nicht ansässigen Personen in Anspruch genommen werden können. Die standardmäßige Methode ist so dass 30% der Bruttomiete vom Zahler einbehalten werden und dem Finanzamt als Quellensteuer abzuführen ist. So muss z.B. ein Makler normalerweise 30% der Miete als Quellensteuer abführen. Der Eigentümer gibt dann eine Steuererklärung ab in der die Steuer als 30% der Bruttomieten berechnet wird. Der Eigentümer bekommt die Quellensteuer dann als Vorauszahlung angerechnet.

Die zweite Möglichkeit ist, dass der Eigentümer einen Antrag auf Nettoversteuerung beim Finanzamt stellt und die Vermietung als ein U.S. Handel bzw. Betrieb klassifiziert. Somit kann der Eigentümer Kosten die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen und auch die Abschreibung geltend machen. Hinzu kommt, dass die gestaffelten Steuersätze verwendet werden so dass in der Regel ein niedrigerer Steuersatz als 30% verwendet wird. Der Eigentümer muss dem Makler Mittels Formular W-8ECI bescheinigen, dass dieser den Antrag auf Nettoversteuerung beim Finanzamt entweder schon gestellt hat, oder dies mit der nächsten Steuererklärung stellen wird. Zu beachten ist, dass das Formular W-8ECI nur gültig ist, wenn es eine U.S. Steuernummer beinhaltet.

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Es wird oftmals die Frage gestellt wer grundsätzlich bei einer Immobilienübertragung mitwirkt.

Als erstes gibt es den Immobilienmakler. Dieser biete die Immobilie in der Regel zum Verkauf an oder hilft dem Käufer die Immobilie zu finden. Makler sind der wichtigste Ansprechpartner bei einem Verkauf da dieser normalerweise die notwendigen Erfahrungen hat und alle Parteien koordiniert. Ein Makler ist normalerweise auch der Erste Kontakt für Verhandlungen. Es ist zu bedenken, dass es in Florida üblich ist, dass der Käufer und der Verkäufer einen Makler ihrer Wahl in Anspruch nehmen da dieser normalerweise alle angebotenen Immobilien vermitteln kann, auch wenn er den Verkäufer nicht vertritt. Hierfür gibt es Mechanismen bei denen sich die Makler die Provision problemlos teilen können. Da die Provisionen in der Regel vom Verkäufer bezahlt werden entstehen dadurch auch keine weiteren Kosten für den Käufer.

Als Vertrauensperson der jeweiligen Partei bereiten Makler oft die notwendigen Verträge und Dokumente vor damit ein Angebot oder Gegenangebot gemacht werden kann. Allerdings ist es Maklern nicht möglich Substantielle Änderungen an den Florida Maklerkammer/Rechtsanwaltskammer Verträgen vor zu nehmen und ihre Kunden über die rechtlichen Konsequenzen zu beraten ohne Mitwirkung eines Rechtsanwaltes.

Als nächstes gibt es in der Regel eine sog. Title Company oder einen Rechtsanwalt welche beauftragt werden um Grundbuchrecherchen zu tätigen um eventuelle Rechtsmängel zu finden und zu beheben. Des Weiteren stellen diese Firmen auch die Eigentumsurkunden aus und schließen auch Eigentumsurkundenversicherungen für den Käufer ab.

Schließlich kann ein Rechtsanwalt in die Transaktion aufgenommen werden um die Interessen einer der Vertragspartner in der Verhandlung zu vertreten (normalerweise in Abstimmung mit dem Makler) oder die Grundbuchrecherchen auch anzufertigen um sicherzustellen und zu überprüfen, dass die Ausschlüsse bei der Eigentumsurkundenversicherung möglichst beschränkt sind.

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Um ausländische Verkäufer von Immobilien zu motivieren die entsprechenden Steuererklärungen abzugeben und anfallende Steuern zu bezahlen, verabschiedete der US-Kongress den sog. Foreign Investment in Real Property Tax Act ( FIRPTA ) im Jahre 1980. Bisher besagte das Gesetz, dass der Käufer oder dessen Beauftragter (z.B. Title Company oder Rechtsanwaltskanzlei die die Transaktion durchführen) 10% der Vertragssumme einbehalten und an das Finanzamt abführen müssen. Diese abgeführten Quellensteuern werden als eine Steuervorauszahlung bei der abzugebenden Steuererklärung angerechnet.

Der Kongress hat dieses Gesetz nun grundliegend geändert durch das neue „Protecting American from Tax Hikes Act of 2015“ Gesetz welches im Dezember 2015 von US-Präsident Obama unterzeichnet wurde. Nun müssen 15% der Vertragssumme abgeführt werden für alle Closings die nach dem 16. Februar 2016 stattfinden. Wenn der realisierte Erlös aus dem Verkauf (in der Regel der Kaufpreis) $300.000 nicht übersteigt, und der Käufer oder dessen Familie die Absicht hat, die Immobilie als Wohnsitz (so wie im Gesetz Definiert) nutzt muss keine FIRPTA Steuer einbehalten werden. Wenn der Erlös zwischen $300,000 und $1,000,000 liegt und die Wohnsitzvoraussetzung erfüllt werden, so müssen weiterhin nur 10% einbehalten werden.

Es ist weiterhin auch möglich ein sog. „Withholding Certificate“ beim Finanzamt vor dem Closing zu beantragen in dem der Antragsteller nachweisen muss, dass die anfallende Steuer von dem Verkauf niedriger ist wie die Quellensteuer, die einbehalten werden muss.

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Eingentumsurkundenversicherungen (Title Insurance) schützten vor diversen versicherten Rechtsmängel, die während Grundbuchrecherchen nicht entdeckt wurden. Zu diesen Rechtsmängeln gehören zum Beispiel (unter vielen anderen): Irrtümer und Auslassungen wie z.B. ungültige Notarielle Beurkundungen, unzureichenden rechtliche Beschreibungen der Immobilie auf der Eigentumsurkunde, Eigentumsurkunden die von Minderjährigen oder unter erloschener Vollmacht unterzeichnet wurden, Fehler im Grundbuch wie z.B. Lücken in der Eigentumskette, fehlende Parteien bei einer Zwangsvollstreckung, und Fälschungen bzw. Betrug.

Es gibt zwei Arten von Versicherungen, welche die verschiedenen Parteien schützen. Als Erstes gibt es die Eigentümerpolice. Diese wird in der Regel auf Höhe des Kaufpreises der Immobilie ausgestellt und sie schützt das Eigentum des neuen Besitzers in der Immobilie. Die zweite Art von Versicherung ist eine Kreditorenpolice. Diese wird im Normalfall in Höhe der eingetragenen Hypothek zu Gunsten des Kreditgebers ausgestellt und reduziert sich bei Rückzahlungen des entsprechenden Darlehensbetrags.

In Florida werden die Versicherungsprämien von der Division of Insurance festgelegt und werden in der Regel beim Verkauf  aus den Erlösen bezahlt. Normalerweise bezahlt der Verkäufer die Eigentümerpolice in den meisten der Florida Bezirken (Counties). Es gibt jedoch mehrere wichtige Ausnahmen, wie z.B. Sarasota, Collier, Miami Dade und Broward Counties. Die Kreditorenpolice wird normalerweise vom Darlehensnehmer bezahlt und kostet jedoch nur $25 wenn diese gleichzeitig mit der Eigentümerpolice ausgestellt wird.

Wenngleich diese Kostenzuweisung üblich ist, sollten Sie daran denken, dass die Käufer und Verkäufer der Immobilien sich auch vertraglich anders einigen können.

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